Không có PR và chuyện đầu tư/ mua nhà

1

“Không có PR, mua nhà cần phải trả những loại tiền gì?”, “Không có PR mượn tiền được không? Lãi suất thế nào?”, “Không có PR, có nên mua nhà không? Hay đợi có PR mới mua?”, đây là những câu hỏi được rất nhiều người quan tâm. Chúng ta hãy cùng tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này! 

Mấy hôm nay mình nhận được rất nhiều câu hỏi thế này, đặc biệt là từ sau hôm mở workshop chia sẻ tại Hobart. Mình hy vọng mình có thể chia sẻ chút kinh nghiệm của bản thân để có thể giúp mọi người hiểu rõ hơn. À đừng quên nè, mình hông phải Real Estate Agent nhé nên mình chỉ chia sẻ quan điểm và góc nhìn cá nhân. Mọi người tham khảo nhé!

1. Không có PR/ Quốc tịch Úc, mua nhà phải trả những loại tiền gì?

Đây là một câu hỏi rất hay và thực sự mà nói RẤT ÍT NGƯỜI BIẾT cho đến khi họ chuẩn bị kí hợp đồng mua nhà. Mình khá ngạc nhiên khi nhiều sắp xuống tiền rồi mới hỏi!
Để mua 1 căn nhà khi ở các visa như Visa học sinh, 485, 489, 494, 482,… miễn không phải là PR bạn phải trả các chi phí sau:
  • Tiền Nhà
  • Tiền Stamp Duty (thuế trước bạ): 3.7~4% (ước lượng)
  • Foreign Investment Review Board (FIRB) (Hội đồng xét duyệt đầu tư nước ngoài): ~$5,700 cho bđs <$1m
  • Foreign Investor Duty Surcharge (FIDS) (Thuế tăng thêm cho đầu tư nước ngoài): ~8% (thay đổi tuỳ bang)
  • Tiền Conveyancing (dịch vụ hỗ trợ mua bán bds): ~$1,000-$2,000 (tuỳ case)
FIRB quy định người không có PR chỉ được mua nhà để Investment khi nhà đó là nhà mới toanh, chưa qua sử dụng.

Ví dụ: Nếu bạn mua 1 căn nhà với trị giá $500,000, bạn sẽ phải trả tất cả:

1- Tiền nhà :$500,000

2- Stamp duty: $20,000

3- FIRB: $5,700

4- FIDS: $40,000

5- Conveyancing: $2,000

Tổng: $567,700 (extra tầm ~13%~14%)

Tất nhiên các con số trên đều tính dư ra và có phần hơi conservative tí xíu. Nhưng thà dư còn hơn thiếu, để người mua có thể đỡ bị sốc và bỡ ngỡ khi mua nhà.
  • FIRB quy định người không có PR chỉ được mua nhà để Investment khi nhà đó là nhà mới toanh, chưa qua sử dụng (tức mình là 1st Owner)
  • Với lại, ở một số bang mình nhớ là FIBR còn được miễn do dịch Covid như ở Victoria chẳng hạn.

2. Không có PR, mượn tiền được không? Lãi suất thế nào?

  • Mình xin phép được trả lời, về lý thuyết thì “ĐƯỢC” cả nhé. Nhưng mà tất nhiên là còn tuỳ vào từng case một.
  • Khi mượn tiền người ta sẽ để ý tới: Credit, Salary/Income, Marital Status, Expense,…. Nhiều lắm nên mỗi người mỗi cảnh.
  • Tuy nhiên, nhìn chung nếu chưa có PR, các visa sau vẫn sẽ mượn tiền được bao gồm: 489, 491, và 494 (vẫn có 482 và 457 nữa nhé).
  • Lãi suất không hẳn được quyết định ở Visa của bạn, mà là ở ngân hàng bạn mượn được. Nhưng mà ngạch cái, các visa không phải PR thường chỉ mượn được ở các ngân hàng 2nd-tier, tức các ngân hàng nhỏ hơn như Bank of Melbourne, St. George, … và lãi suất cao hơn các ngân hàng lớn như Commonwealth, ANZ,… một tí.
Lãi suất không hẳn được quyết định ở Visa của bạn, mà là ở ngân hàng bạn mượn được.
  • Tuy nhiên, nếu mượn tiền cùng một ngân hàng, thì người có PR và người không có PR đều có lãi suất như nhau. Để xoá đi suy nghĩ là không có PR bị “discriminated” dữ lắm.
  • Hiện nay lãi suất các ngân hàng từ to đến bé dao động từ 1.9% ~ 3% (tất nhiên vẫn có cao hơn nếu vay nóng hoặc mượn ở visa du học sinh)
  • Lưu ý, các bạn nên mượn tới tầm 80% thôi, mượn đến 90%~95% sẽ áp lực và sẽ phải trả thêm bảo hiểm khoản vay (Lender Mortgage Insurance)

3. Không có PR, có nên mua nhà hay không? Hay nên đợi có PR mới mua?

Lí do vì sao có câu hỏi này, là vì 2 điều:

1- khoảng extra 13%~14% như trên 

2- First home buyer grant – hỗ trợ cho người mua nhà lần đầu

Ví dụ: một căn nhà $500,000 nếu mua khi có PR sẽ tiết kiệm được FIDS $40k, FIRB $5,7k, Stamp Duty được giảm có khi miễn, nên chỉ trả tiền Conveyancing thôi.

Nhưng hãy tưởng tượng nhé, nếu bây giờ bạn vừa được grant visa 491, bạn sẽ có visa 191 sau 3 năm nữa (ideally speaking). Bạn đang cân nhắc mua căn nhà $500,000, với mức độ tăng trưởng trung bình toàn ÚC là 4.6% (theo domain.com.au)
  • Mua bây giờ: Bạn bỏ tổng cộng $567,700
  • Mua sau 3 năm: Bản sẽ bỏ tầm $572,000 (tăng trưởng 4.6% trong 3 năm)
Tất nhiên nếu ở Melbourne với tốc độ chỉ 1.6%/ năm thì 3 năm sau mua vẫn ngon, nhưng nếu ở Hobart với tốc độ 15.7% thì mua 3 năm sau chắc hết cửa.
Ở Visa 491 các bạn hoàn toàn có thể mượn tiền để mua nhà.

Tuy nhiên có nhiều thứ mà các bạn không hề cân nhắc tới, ví dụ đơn giản như Location. Vị trí căn nhà bây giờ các bạn muốn mua, liệu 3 năm sau các bạn còn có thể mua nổi ở khu đó không? Đặc biệt là 491, khi các bạn đi regional. Hiện tại các vùng này phát triển rất nhanh, những vị trí gần các thành phố/trung tâm mua sắm phát triển và tăng giá rất nhanh, liệu 3 năm sau bạn có 191 bạn có còn khả năng/cơ hội để mua không?

Chưa kể, chưa ai biết được từ 491 lên 191 bạn phải đợi tới bao lâu? 3 năm? 4 năm? 5 năm?

Các bạn cũng quên mất, ở Visa 491 các bạn hoàn toàn có thể mượn tiền để mua nhà. Lãi suất năm nay đang cực kì thấp, gần như chênh lệch giữa ngân hàng lớn và bé là rât ít, nên có PR hay không cũng không khác biệt là mấy.

Vậy có 1 cách để có thể vừa giúp bạn có 1 bds và vẫn có thể không mất First home buyer, đó là khi ở 491, hãy mua nhà để đầu tư.
  • Lí do: FIRB bắt buộc 491 muốn mua nhà để ở, chỉ có thể mua nhà đã qua sử dụng. Còn muốn đầu tư, thì phải mua nhà mới – 1st Owner (như đã nói ở trên)
  • Giải thích: Bằng cách này, bạn có thể vẫn có 1 bds cho thuê, và với lãi suất cực thấp hiện nay, khả năng bạn bị lỗ là khá thấp theo đánh giá khách quan.

Ví dụ: bạn mượn $400,000, lãi suất 2.5% trong 30 năm, mỗi tháng trả tầm $1600. Và với căn nhà MỚI, brand-new townhouse/apartment, các bạn có thể dễ dàng cho thuê cao hơn khoản này.

Kinh nghiệm bản thân cho thấy nhà càng mới thì rent cao hơn các nhà cũ.

Điểm bất lợi: Phải ứng trước deposit 20%, nhà mới cho thuê bị khấu hao rất nhanh, kể cả khi bạn cho thuê qua agent. Và chính bản thân bạn cũng phải ở nhà thuê, nhưng yên tâm vì tải sản của bạn vẫn tự xoay vòng và nuôi sống chính nó.

Nói chung, không có câu trả lời nào là 100% đúng cả, nó tuỳ vào hoàn cảnh mỗi người, khả năng tài chính, định hướng tương lai, lượng tiền có sẵn, và tình hình bất động sản ở khu vực đang nhắm đến.

4. Tổng kết

Tất nhiên những gì mình chia sẻ trên vẫn chỉ là giả thuyết và từ góc nhìn cá nhân. Qua bài viết này mình chỉ muốn gửi đến các bạn có 489 hoặc 491 đang bắt đầu tìm nhà nhớ hai điều: một là các khoản phí phải trả, và bạn có thể finance (mượn tiền).
Còn các bạn, các bạn nghĩ sao về vấn đề này? Hãy comment chia sẻ ý kiến các bạn nhé.

Nguồn: Peter Pham – Group ĐỊNH CƯ & CUỘC SỐNG ÚC

0 0 vote
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest
1 Comment
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
trackback

[…] tóm lại, việc mua nhà là một việc quan trọng, dù là đầu tư hay để ở, nên đừng để đến sát […]