Úc: Giá nhà liên tục xuống thấp liệu có đáng sợ như lời đồn?

Khi thị trường nhà đất không ngừng hạ giá, liệu các công ty bất động sản có phải vật lộn để chống chọi với nguy cơ sụp đổ?

Sự ảm đạm của thị trường bất động sản đã đặt dấu chấm hết cho thời kỳ của những “dog box” (những căn hộ siêu nhỏ, ít phòng và bí bách).

Vì các nhà đầu tư trong và ngoài nước liên tục “bỏ con giữa chợ”, nhiều văn phòng phát triển nhà đất buộc phải cố gắng vay vốn ngân hàng nhằm cứu vãn những công trình chung cư còn đang dang dở, hoặc tệ hơn là triệt để bị bỏ hoang.

Trước tình hình đó, nhiều đơn vị tài chính không thuộc ngân hàng đã tham gia cho các doanh nghiệp vay vốn. Chung cư 20 tầng và căn hộ nhỏ một phòng ngủ – vốn là loại công trình được các nhà đầu tư trước quan tâm – không còn được ưu tiên xây dựng nữa. Thay vào đó là sự xuất hiện của những căn nhà lớn hơn, phục vụ những người muốn sở hữu một không gian cho riêng họ.

David Chin, người sáng lập công ty tư vấn đầu tư Basis Point cho biết: “Thống kê cho thấy tình hình nhân khẩu sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường, nhất là nhóm người thuộc thế hệ Baby Boomer vốn nắm giữ khá nhiều tiền trong tay. Họ chuyển nhà vì muốn thay đổi lối sống.

“Bên cạnh đó, những căn hộ hai và ba phòng ngủ vẫn có vị trí nhất định trên thị trường. Ở châu Âu, đặc biệt là những thành phố lớn như Paris, các căn hộ thường rất rộng với tận ba phòng ngủ, không khác gì nhà riêng. Đó là lý do họ vẫn chứa được nhiều người trong các tòa chung cư chỉ vỏn vẹn 3, 4 hay 5 tầng, chẳng cần đến cao ốc làm gì. Tôi nghĩ mô hình thú vị này nên được triển khai tại Úc.”

Trong tuần này, ông Chin đã tổ chức một cuộc hội thảo tại Deloitte mang tên “Tây Sydney: Cơ hội và thách thức”, tập trung vào “cơn bão” sắp tới trong lúc thị trường nhà đất ảm đạm, dòng vốn xoay chuyển chậm chạp của Trung Quốc, và mối quan hệ căng thẳng hiện tại giữa Mỹ – Trung.

Phát biểu trong hội thảo về tổ chức tài chính phi ngân hàng – cả Úc lẫn Trung Quốc – Người đồng sáng lập Dorado Property Peter Packer đã nhấn mạnh vai trò của họ trong việc chống đỡ cơn suy thoái ở Brisbane.

“Chúng tôi từng đọc qua những bài dự đoán về sự sụp đổ chấn động của thị trường,” ông nói.

Một số ngân hàng lớn chấp nhận đổ tiền vào các công trình xây dựng, tuy nhiên các doanh nghiệp phát triển địa ốc phải gánh trên vai một khoản nợ quá hạn ngay khi dự án kết thúc.

“Trong lúc đó, chúng tôi và một số công ty khác đã vào cuộc để tái cấp vốn cho các doanh nghiệp trên, thường với kỳ hạn 18 đến 24 tháng, đồng thời yêu cầu họ bán bớt hoặc sang nhượng cổ phần,” ông Packer nói.

“Có nghĩa là thị trường không hề rơi vào khủng hoảng như lời đồn. Đó là lợi ích mà chúng tôi, những nhà đầu tư phi ngân hàng, mang đến cho các doanh nghiệp.”

Hiện Dorado Property đang rót vốn cho một số dự án tại Perth và Brisbane. Ông Packer cho biết các công ty có tầm nhìn xa đang dần nhắm vào “những công trình nhỏ hơn, đặc sắc hơn, mật độ dân số cao hơn, và có vị trí đắc địa”.

“Họ đang dần thoát khỏi khuôn khổ mà các nhà đầu tư trước vẫn làm theo, với kiểu căn hộ có phòng ngủ khép kín và sơ đồ thiết kế nhỏ hẹp,” ông nói.

“Bạn sẽ được sống trong một không gian nhiều ánh sáng, quang đãng, thông thoáng và lớn hơn. Những căn hộ được thiết kế thông minh này là nơi ở lý tưởng mà các chủ nhà đang tìm kiếm. Thế nhưng, với quy mô dự án nhỏ hơn lúc trước, bạn sẽ không dễ gì tìm được một căn hợp ý đang chờ rao bán. Đây là những thứ ta phải đối mặt khi thị trường sụt giá.”

Theo Trưởng nhóm chuyên gia kinh tế của REA Group, Nerida Conuceree, dòng vốn ồ ạt từ các nhà đầu tư và người nước ngoài có nhu cầu mua bất động sản đã dẫn đến “sự phát triển của các dự án lẽ ra phải ‘đắp chiếu'”.

“Trong rất nhiều trường hợp, đặc biệt tại Melbourne, các công ty địa ốc nhắm đến khách hàng châu Á có thể tiến hành xây dựng và phát triển các công trình nhà đất dựa theo ý của người mua, từ đó mở rộng thị trường của mình,” bà cho biết.

Những mối quan ngại về chất lượng, tiện ích xung quanh và sự tăng trưởng vượt mức của các căn hộ đã thúc đẩy một số tiểu bang áp dụng quy chuẩn kích thước tối thiểu dành cho nhà ở trong vài năm gần đây. Động thái này nhằm ngăn chặn sự xuất hiện của những căn hộ “dog box” chật hẹp.

Bà Conisbee tin rằng sự thay đổi của thị trường nhà đất sẽ buộc các công ty địa ốc phải chú ý đến ba nhóm đối tượng: vị khách mua nhà đầu tiên, những người muốn chuyển về nhà nhỏ hơn, và ngược lại, nhóm khách hàng dự định đổi sang một căn lớn.

“Nhóm khách muốn tìm nhà nhỏ hơn nắm vai trò trọng yếu, bởi họ thường chú ý đến những căn hộ khá đặc biệt. Họ muốn được lựa chọn bố cục, không gian lớn hơn, và cũng cầu kỳ hơn trong việc trang trí nội thất.”

Người mua đầu tiên, dù chịu sự chi phối khá mạnh của giá cả, vẫn có vẻ khó tính hơn. “Các công ty nhà đất có tiếng hiện đang xem xét những khu vực đông dân cư và nhiều chỗ vui chơi,” bà nói.

“Họ đang cố mang đến sự hòa nhập với cộng đồng cho khách hàng, trái với cảm giác biệt lập mà các căn hộ nhỏ hẹp mang đến.”

Phát biểu trong hội nghị tại Deloitte, David Mao, giám đốc điều hành công ty đầu tư bất động sản White & Partners, cho rằng vẫn có nhiều cơ hội lý tưởng giữa lúc thị trường lao đao.

“Chúng tôi thấy tiềm năng phát triển ở khắp mọi nơi – miền tây Sydney, phía bắc, phía nam,” ông nói. “Công ty sẽ duy trì tinh thần này, miễn là tìm được công trình đạt chuẩn với mức giá hợp lý.”

Theo nhận định từ White & Partners, thị trường bất động sản hiện nay “không thể xem là ảm đạm, mà chỉ có chút chênh lệch nhỏ về giá cả”. “Mức độ tăng giá của nhà đất trong 5 năm qua thực sự khá lớn do lãi suất xuống thấp,” ông Mao nhận xét.

“Bạn cũng thấy đấy, giá nhà thời điểm ấy tăng cao chạm đỉnh. Thế nên, chúng tôi không nghĩ rằng giá địa ốc bây giờ đang tụt dốc không phanh. Đây chỉ đơn thuần là quá trình điều chỉnh giá để thích nghi với điều kiện của thị trường hiện tại, nhằm duy trì mức giá ổn định trong tương lai.”

Paul Zahara, giám đốc điều hành Austar Fund Management, tỏ ra rất lạc quan về triển vọng tăng trưởng của ngành bất động sản hiện nay.

“Tôi cho rằng chúng ta vẫn gặp may. Nhìn lại những đợt khủng hoảng trước, rất dễ thấy rằng có sự mất cân bằng vô cùng nghiêm trọng giữa cung và cầu,” ông nói.

“Nhưng giờ đây, dù trong kỳ suy thoái nhưng tình hình cung – cầu vẫn không chênh lệch quá nhiều. Không thể phủ nhận vấn đề chi trả đang làm khó người mua, song nhu cầu sở hữu nhà vẫn không ‘hạ nhiệt’ là bao. Đây là sự khác biệt rõ ràng của thị trường hiện tại so với thời điểm xảy ra cuộc khủng hoảng vào năm 1991 và 1974.”

Một chu kỳ giá nhà đất có thể kết thúc thời kỳ đỉnh cao theo hai cách. “Giống như quả bóng bay vậy, bạn có thể chọc cho nó nổ ngay, hoặc để khí từ từ thoát ra,” ông Zahara nói.

“Hiện tại, chúng ta đang chậm rãi thả khí ra ngoài quả bóng, chứ không ‘kích nổ’ đột ngột. Đối với tôi, tình hình khủng hoảng năm 1991 thật sự quá ám ảnh. Lần này, chúng ta đã thành công giữ cho giá nhà đất giảm trong tầm kiểm soát.

“Các ngân hàng rút lui, chính phủ thì vào cuộc. Các công ty địa ốc cũng phát hiện tình thế kịp thời.”

Nguồn: news.com.au