Mình xin chia sẻ một số kiến thức, kinh nghiệm liên quan đến việc làm thế nào để đánh giá được một miếng đất có tiềm năng hay không. Để có được quyết định đúng đắn, ngoài các yếu tố về tài chính, điều kiện hiện trạng…, bạn nên có một số kiến thức cơ bản về các quy định của Victoria về công trình nhà ở (hay còn gọi là RESCODE – Residential Design Code). Sau đây, mình sẽ liệt kê một số điểm quan trọng mà bạn cần phải biết để đánh giá xem liệu miếng đất mình quan tâm có tương lai “xán lạn” hay không.
Contents
1. ZONING
Dân làm Real Estate luôn có câu thần chú: “Location, Location, Location”. Vậy nên, yếu tố location bao giờ cũng quyết định rất lớn. Ngoài các yếu tố liên quan đến shopping center, public traffic and amenities, bạn cần phải kiểm tra xem lô đất đó thuộc về zone nào theo quy hoạch của council.
Thông thường, thì đất để xây nhà ở thuộc về các zone sau:
NRZ: Neighborhood Residential Zone
GRZ: General Residential Zone
RGZ: Residential Growth Zone
Mấy chữ viết tắt này gần gần giống nhau, nên để dễ nhớ thì nên dùng chữ cái đầu thôi (N, G, R). Về tổng quan, giá trị đất sẽ tăng dần từ N->G->R. Tuy vậy, benefit thì chưa chắc. Council cũng sẽ khuyến khích development theo thứ tự từ N->G->R. Nôm na là, cùng diện tích đất, thì thằng N được xây ít nhất, tiếp đến là G và massive là R.
Mỗi Planning zone tương ứng sẽ có một cái Schedule tùy theo council quy định cụ thể về các tiêu chí phải đáp ứng (đối chiếu với RESCODE).
Ngoài ra, còn có mấy cái Planning Overlay nữa. Rơi vô mấy cái Heritage & Built Form Overlay, hay Environmental and Landscape Overlay là hơi bị mệt hơn bình thường. Vì ngoài các tiêu chuẩn thông thường, phải tuân thủ thêm một số tiêu chuẩn khuyến mãi nữa. Tất cả các thông tin này đều được public (Google search: Landata, MapshareVIC…)
Trong đó, bạn nên lưu ý đến các tiêu chuẩn sau:
Site Coverage: Mật độ xây dựng. Xét về góc độ development, Site Coverage càng cao thì càng có lợi. Thông thường Site Coverage sẽ là 60%, nếu tuột xuống đến 40% thì lô đất phải đủ to.
Private Open Space (POS): Không gian riêng, (dịch nôm na là vậy). Đây là không gian dành cho outdoor activities, nên có rất nhiều yêu cầu liên quan đến solar access, minimum width… Dĩ nhiên, đây là không gian không dành cho việc xây dựng, nên nếu xét về development thì càng tối thiểu, càng tốt. Một số khu, council cho phép làm Reverse living, tức là đưa bếp, phòng ăn, phòng khách lên trên lầu, sử dụng balcony làm POS.
Garden Area: Đối với R (Growth Zone) thì có thể bỏ qua, nhưng với N & G thì phải đảm bảo 25% cho lô từ 400-500sqm, 30% cho lô từ 500-650sqm, và 35% nếu đất >650sqm.
2. EXISTING RESIDENCE LAYOUT
Ở đây, mình không xét existing conditions về structure hay finishing interior (building inspector sẽ cho bạn lời khuyên chính xác hơn), mà chủ yếu xét về việc bố trí của existing residence trong lô đất. Nếu bạn mua đất với ý định đập căn cũ và xây lại toàn bộ thì không cần bận tâm. Nhưng để tiết kiệm thì tốt nhất là căn cũ nên được giữ lại và làm thêm các units phía sau.
1. Accessible to the rear – Khả năng tiếp cận ra phía sau
Để giữ được căn phía trước và làm 1 hoặc vài units phía sau, điều quan trọng nhất là khả năng có được driveway tiếp cận các proposed dwellings. Tuyệt vời nhất là lô đất của bạn là căn góc, hoặc có laneway ở một cạnh boundary (side or rear). Nếu không, bạn bắt buộc phải có lối access này.
Có nhiều yêu cầu, nhưng trước tiên là chiều rộng tối thiểu là 3m (một số council có thể du di ở mức 2.8m). Như vậy, nếu existing house xây trọn mặt tiền thì bạn chỉ nên mua nếu có thể demolish hoặc remove một bên cánh để chừa được 3m tiếp cận ra sau. VIC hiện không khuyến khích Bungalow hay Granny Flat, nên bạn lưu ý là nếu không có được access driveway, benefit của miếng đất của bạn chỉ nên tính khi đập bỏ căn nhà hiện trạng.
2. Ozzie Feng shui – Phong thủy kiểu Úc
Mua nhà ở Úc mà không xem phong thủy thì benefit của bạn cũng có nhiều yếu tố may rủi lắm. Tuy vậy, khác với phong thủy kiểu Việt Nam, bạn phải nhờ thầy ở trển xuống, thì bên này bạn có thể tự mình làm thầy. Thực ra, nói cho chính xác, yếu tố phong thủy ở Việt Nam hay bên này, đều có cùng nguyên lý. Nhưng ở bên này, bạn sẽ minh định rõ hơn, đặc biệt, nếu xét về mặt development thì càng đơn giản hơn.
3. Frontage – hướng nhà
Ở Việt Nam, nhà hướng Nam là tốt nhất. Ở bên này cũng vậy.
The best is the land front the SOUTH
Vì sao? Lẽ ra, phải ngược nhau, xứ Bắc bán cầu với xứ Nam bán cầu mà. Tuy nhiên, dân Việt Nam xem trọng mặt tiền, còn xứ kangaroo này lại coi mặt hậu quan trọng hơn. Họ coi trọng private, nên không hứng thú với việc phơi mình ra mặt tiền, do vậy, không gian POS ưu tiên bố trí ở phía sau, hoặc bên hông nhà, tránh người ngoài nhìn vào.
Úc ở phía Nam bán cầu, nên mặt trời mọc và lặn đều ở hướng Bắc (dĩ nhiên là đi từ Đông sang Tây), hướng Bắc là hướng đón nắng, POS nên bố trí ở nơi nhiều nắng. Do vậy, nếu phía sau ở hướng Bắc sẽ có lợi, thành ra mặt tiền hướng Nam là ngon lành. Nghịch với nghịch thành thuận là vậy.
Cũng với lý do này, nhà hướng Bắc là bất lợi nhất, vì POS bố trí ở phía Nam đòi hỏi nhà phải lùi vào so với South Boundary rất nhiều, để đảm bảo solar access, tức là ánh nắng có thể chiếu vào sân được. Tường nhà càng cao thì phải lùi càng sâu.
Đối với nhà Đông, Tây thì sao? Cũng với cơ sở trên, nhà Đông Tây cũng bị ảnh hưởng, nhưng thông qua vị trí của existing driveway. Driveway ở hướng Nam sẽ tốt hơn driveway ở hướng Bắc. Vì driveway hướng Nam thì mấy căn unit xem như hướng ra hướng Nam, chứ nằm ở hướng Bắc thì mấy căn ở giữa dễ vướng cái vụ solar access lắm.
4. Neighborhood – hàng xóm
Đừng xem thường hàng xóm của bạn. Câu thành ngữ “Bán anh em xa mua láng giềng gần” thấy vậy mà là chân lý đấy. Khổ là hàng xóm ở bên này hổng có mua bán gì được ráo hết. Nên phải rất cẩn trọng khi xem xét xung quanh. Không nhất thiết xem hàng xóm làm nghề gì, chạy xe gì, con ông nào… Chuyện đó hậu xét.
Quan trọng nhất là xem xung quanh có lô nào đã làm development không? Trong vòng bán kính 1km, nếu chưa có nhà nào làm develop thì bạn phải xác định là đứng mũi chịu sào. Council hay sử dụng khái niệm Neighborhood Characteristic để bắt bẻ hồ sơ, nếu xung quanh chưa có ai làm thì bạn xác định là có thể bị council quần thảo hơi nhiều về việc phù hợp với Neighborhood.
Quan trọng thứ hai là dùng Google map xem xét xung quanh cái boundary của lô đất đó có cái cây nào to oạch không. Lỡ nhà hàng xóm trồng một cây đa, cây đề, cây cổ thụ sát ngay boundary của mình thì có nguy cơ cao là trong vòng 3-5m xung quanh đó vướng cái Tree Protection Zone (TPZ), xui nó nằm đúng ngay khu vực dự định xây nhà là xem như đi tong; còn không thì phải qua nhà hàng xóm xin nó bứng cái cây, đổi lại vài ngàn $. Mà xui nữa trúng cái cây thuộc chủng loài nằm trong Vegetation Overlay, council không cho bứng thì lằng nhằng lắm. Cây có trái chìa qua sân mình thì mình được hưởng, mà cái TPZ nó lấn qua đất mình thì mình cũng hưởng luôn. Đời công bằng lắm.
Nguồn: Dao Tang Luc – group Kiến Trúc, Xây Dựng & Bất Động Sản Úc
