Những nội dung mình chia sẻ ở đây chỉ khái quát một số điểm cần lưu ý nếu bạn muốn tìm một căn nhà, vừa để ở, vừa xem như của để dành trong tương lai gần, hoặc đánh giá khả năng xây thêm một/vài unit ở phía sau trong khi vẫn giữ lại căn nhà hiện hữu. Các nội dung chia sẻ chủ yếu dựa trên chuyên môn của mình là thiết kế kiến trúc và quy hoạch, chứ không nhìn đơn thuần ở góc độ đầu tư hay tài chính, nên nếu có gì thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của mọi người.
Ở phần trước, mình đã trao đổi sơ về ZONING và một số yếu tố sơ lược mà mình gọi cho oách là Ozzie FengShui, chứ thật ra là liên quan nhiều đến context of the land, tức là bao cảnh xung quanh lô đất. Phần Ozzie Fengshui này còn có rất nhiều nội dung, hy vọng sắp đến, mình có thể làm một bài riêng về mục này.
Tiếp theo, mình chia sẻ thêm về yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng, xét về tiêu chuẩn thiết kế, quy hoạch.
Contents
USEFUL LAND AREA – ĐẤT HỮU DỤNG
Khi đi mua nhà, hoặc nhà trên đất, nhiều khi bạn đừng bị hoa mắt bởi con số diện tích của khu đất, mà quan trọng phải estimate được phần đất hữu dụng để có thể develop. Thế nào là phần đất hữu dụng, và hữu dụng cho việc gì?
Các căn nhà xây trên đất trước đây thường không chú trọng đến việc hiệu quả sử dụng đất. Có nhiều miếng đất đẹp thiệt đẹp, vị trí ngon lành cành đào, thậm chí là căn góc nữa. Nhưng oái ăm là căn nhà nằm trong đất theo một thế rất ư là ngả nghiêng, có căn nằm xéo 35-45 độ so với miếng đất. Thật ra không phải người ta làm vậy mà không có lý do, một trong số đó là do hướng mặt trời mọc như mình đã nói về hướng ở bài trước. Thêm việc nữa là đất rộng quá trời, cạp hoài không hết nên sợ gì ba cái lẻ tẻ, thích chỗ nào là nhích chỗ đó.
Khi gặp các căn nhà hiện trạng như vậy, cũng đừng vội bỏ cuộc, mà bạn cần cân nhắc kỹ hơn phần đất hữu dụng còn lại của nó. Đương nhiên là miếng đất vuông vắn, căn nhà vuông góc với đất thì đẹp rồi, nhưng cái đẹp đó ai cũng thấy, ai cũng muốn hốt, mấy đứa góc cạnh thấy vậy chứ có những vẻ đẹp tiềm ẩn, phải chịu khó tìm tòi mới thấy.
Như đã nói, con số diện tích tổng khu đất chỉ có giá trị tham khảo, giá trị thực sự của lô đất trong việc development (nếu giữ lại căn existing) nằm ở diện tích đất hữu dụng. Vậy thế nào là đất hữu dụng?
Đất hữu dụng, theo quan điểm và kinh nghiệm của mình, là đất có thể bố trí được SPOS, sử dụng được cho driveway hoặc chỗ quay xe (turning circle), và đất có thể xây dựng công trình.
1. SPOS vs POS
Phần trước mình có giải thích về POS (Private Open Space), vậy SPOS là cái gì?
SPOS: **Secluded **Private Open Space. (dịch thoáng là Không gian riêng tư biệt lập). Đây là khoảng không gian hoàn toàn riêng tư, người ngoài không thể nhìn vào được. Và phải dễ dàng access từ living room
Khoảng sân vườn phía trước nhà, cũng được gọi là Private Open Space, thuộc về private, nhưng nó không có Secluded, tức là không có biệt lập. SPOS phải được bao quanh bởi tường nhà hoặc tường rào cao tối thiểu 1.8m.
RESCODE quy định, phần SPOS này thông thường phải có diện tích 25sqm và rộng tối thiểu 3m. Nghĩa là, chỗ nào hẹp hơn 3m là xem như bỏ qua (Trong Zone N, một số council sẽ quy định lên đến 40sqm và min5m width).
Ngoài ra, vị trí SPOS này cũng bị chi phối bởi vụ hướng nắng nữa. Nếu lỡ SPOS mà nằm ở hướng Nam thì khoảng cách tối thiểu từ tường nhà đến tường rào hướng Nam thường là 4.8m (Bởi vậy, hướng nhà không nên bị xem nhẹ).
2. DRIVEWAY & TURNING CIRCLE
Một điều cực kỳ quan trọng chi phối hiệu quả của development là vị trí garage, driveway và turning circle. (Lưu ý, driveway cũng tối thiểu 3m rộng)
Theo RESCODE, nhà/unit có 2 phòng ngủ thì chỉ cần 1 chỗ để xe, nhưng 3 phòng ngủ trở lên thì cần tối thiểu 2 chỗ để xe trong đó tối thiểu 1 chỗ phải có mái che (undercover). Chưa đâu, ác hơn nữa là, nếu có từ 4 xe trở lên bên trong thì phải có chỗ để xe quay đầu để exit in a forward direction.
Ví dụ nếu căn nhà hiện trạng đang 3 phòng ngủ, thì phải bố trí 2 chỗ đậu xe trong đó 1 chỗ có mái che. Bạn tính xây thêm 1 căn 3 phòng ngủ phía sau, thì cũng phải bố trí tương tự. Tổng cộng là 4 xe, trong đó 2 xe undercover. Và vì có 4 xe, nên bạn phải chừa chỗ để xe de tới de lui để quay đầu ra ngoài. Nghe xong là thấy giống mua đất làm đường cho xe chạy. Tưởng ghê vậy thôi, chứ cũng hổng có gớm lắm đâu. Thiết kế tài năng hay không là nằm ở chỗ này, chứ không phải vẽ mặt tiền lung linh, gắn đèn chớp nháy.
Có nhiều cách để xử lý, ví dụ, vẽ cải tạo căn hiện trạng giảm xuống thành 2 phòng ngủ (còn có làm hay không thì thiệt ra hổng ai quan tâm đâu – miễn sao đừng vô lý quá là được). Vậy thì giảm được 1 chỗ đậu xe, đồng thời giảm luôn chỗ quay xe. Giải pháp này tốt hơn là giảm quy mô căn dự tính xây.
Tuy nhiên, nếu miếng đất bạn có hình thế đẹp, thì bạn nên tính đến vị trí quay xe, bởi vì, trong tương lai, sau khi đã xây thêm một căn, thị trường tốt lên, biết đâu, bạn có thể đập đi căn hiện trạng, và xây thêm 2 căn mới.
Bài toán đầu tư và thiết kế cần phải đi song hành là vậy. Nhiều khi, bạn chỉ cần tính xa hơn một chút, ví dụ thêm tầm 5-7k chi phí thiết kế, thì tương lai bạn có thể tăng hiệu quả đầu tư thêm cả vài chục đến cả trăm ngàn.
Nhưng, thành thật mà nói, rất ít building designer nào bên này nghĩ xa cho owner đâu.
Vì thứ nhất, không ai chắc được tương lai, không ai có thể cam kết rằng trong tương lai luật lệ hay quy định không có thay đổi.
Thứ hai, để tính được như vậy thì phải cân nhắc rất nhiều phương án thiết kế và đã bầm dập kinh nghiệm đủ đường thì mới ra được phương án dùng được. Muốn vậy thì tốn thời gian, và dĩ nhiên là chi phí. Hổng có dễ ăn, dễ quá thì không đến lượt mình.
3. BUILD(ABLE) AREA – DIỆN TÍCH XÂY ĐƯỢC
Diện tích hữu dụng chúng ta cùng mong đợi là diện tích xây được, hoặc diện tích được xây. Sau khi trừ đi tất tần tật các diện tích ở trên, bạn mới lần mò đến đến đoạn có vẻ có cơm cháo để mần ăn. Ấy vậy mà không phải vậy. Xuống tới đây, bạn còn bị một số yêu cầu khác khống chế.
Ví dụ:
Easement (Đa phần – 99% lô đất nào cũng sẽ có phần đất này) thường khoảng đất phía sau nhà, hoặc hông nhà (xui lắm thì cả 2), dưới đó có đường ống hạ tầng đô thị (infrastructure) đi qua (như đường thoát nước mưa – drainage, thoát nước thải – sewage…).
Bạn có thể xin xây dựng trên easement nếu xin được giấy phép BOE (Built over easement) với điều kiện là phần xây dựng đó không được dính với cấu trúc chính của nhà. Nghĩa là nếu cần thì bạn phải dỡ ra được mà không ảnh hưởng đến kết cấu nhà (ví dụ garage, carport hay verandah).
Khi xin, bạn phải vẽ đầy đủ kết cấu để xem giải pháp xây dựng của bạn có ảnh hưởng gì đến đường ống phía dưới không.
Easement thông thường chiều rộng 1.83m, 2.4m, hoặc 3m. Thông tin về easement được ghi cụ thể trong title plan, trong section 32.
Tree Protection Zone (vụ cây nhà hàng xóm đã đề cập đến ở phần trước)
Chưa xong, không phải đất của bạn mà bạn muốn xây nhiêu thì xây. Đối với các khu chưa có nhiều development, hoặc thuộc zone N(eighborhood Residential), council không khuyến khích việc xây dựng double storey ở phía sau. Vì nó ảnh hưởng đến tầm nhìn của nhà hàng xóm (bulk visual), chưa kể vụ Overshadowing, tức là bóng đổ của công trình che diện tích POS của nhà hàng xóm hơn số thời gian quy định.
Khái quát sơ bộ các yếu tố chính để các bạn có cái nhìn tổng quan về việc mua nhà và hình dung việc development. Một trong những ưu điểm của Úc, cụ thể là ở VIC, là thông tin khá đầy đủ và rõ ràng, tất tần tật mọi thông tin đều được cung cấp online, thậm chí là bạn có thể chạy thẳng vào council, đóng tầm 200$ để xin cái pre application-meeting (cái này tùy council), để gặp trực tiếp planner, hỏi ý kiến về phương án develop của mình, để chắc ăn trước khi xuống tiền cho Architect
Nguồn: Dao Tang Luc – group Kiến Trúc, Xây Dựng & Bất Động Sản Úc
