Chia sẻ kinh nghiệm mua nhà “Brand New” ở các khu dân cư mới tại VIC

Hello mọi người, hôm nay mình xin chia sẻ kinh nghiệm mua nhà mới của vợ chồng mình. Tất cả đều là người thật việc thật, mình không có mục đích cá nhân gì, chỉ hy vọng có thể đóng góp được một số thông tin bổ ích cũng như bài học đáng giá mà mình học được, cho bạn nào đang có ý định mua nhà “Brand new”.

Case 1: Buy House & Land Package (Turnkey) in a single contract

Có thể nhiều bạn đã nghe qua khái niệm mua nhà House & Land Package ở các khu dân cư mới. Phương thức bán có thể chia thành 2 Contracts riêng biệt:

• Land Contract (ký giữa bạn và Land Developer)
• Building Contract (ký giữa bạn và Builder)

Tuy nhiên trong trường hợp cụ thể của vc mình, thì đây lại là 1 hợp đồng duy nhất giữa vợ chồng mình và Land Developer, và ngoài ra đây cũng là Hợp đồng Turnkey.

Turnkey Contract (hay còn gọi là Chìa Khóa Trao Tay) khác với các normal Building Contract khác ở chỗ, đến ngày nhận nhà là khách được nhận nhà hoàn chỉnh, ngoài cái nhà ra, còn có Driveway, Fence, Landscaping, Curtain/ Blinds, nói cách khác chỉ việc dọn valy vào là ở.

Còn các normal Building Contract khác thì Builder chỉ xây cho bạn cái nhà thôi, những thứ mình nói bên trên bạn sẽ thuê các công ty/ đơn vị khác làm sau ngày Handover.

Trong trường hợp của vợ chồng mình, Building Contract được ký giữa Land Developer và Builder. Lúc vợ chồng mình ký hợp đồng, vợ chồng mình không được cho xem bản hợp đồng này. Mà chỉ được cho xem:

• Floorplan
• Inclusions List
• Colour Schedule (Internal & External)
• Plan of Subdivision

Ngày mình ký hợp đồng với Land Developer là vào T2/2018, lúc ấy mới chỉ có miếng đất là được phân lô, nhà chưa được xây. Builder xây nhà vc mình đến T6/2018 là xong, T7/2018 vợ chồng mình Settlement và nhận nhà.

Bài Học – LAND TAX

Trong ngày Settlement, vợ chồng mình tá hỏa khi thấy Land Tax được chia cho vợ chồng mình là hơn 3 ngàn đô. Vợ chồng mình thắc mắc hỏi lại luật sư và đọc lại hợp đồng thì mới biết là Land Tax được chia giữa Land Developer (Vendor) và vợ chồng mình (Purchaser) dựa trên Contract Date chứ không phải là Settlement Date.

Land Tax ở VIC được tính theo Calendar Year từ 1/1 đến 31/12 hàng năm. Vì vợ chồng mình ký hợp đồng vào T2/2018 nên vợ chồng mình hứng Land Tax cho gần như nguyên năm 2018 luôn. Ôi nghĩ lại mà vẫn thấy đau ví.

Bài học cho mọi người nên đọc kỹ hợp đồng, luật sư của mình cũng không pick up từ đầu, thành ra như vậy. Căn nhà này vợ chồng mình mua là Investment Property nên chuyện trả Land Tax là hiển nhiên, tuy nhiên nếu đọc kỹ hợp đồng thì mình sẽ thương lượng là Land Tax được chia từ ngày Settlement Date thay vì Contract Date.

Land Tax nhìn chung là được miễn cho nhà ở (PPOR) nhưng nếu bạn có mua nhà tương tự như mình nhưng là PPOR, mà bạn không đọc kỹ hợp đồng thì bạn cũng sẽ bị như vợ chồng mình. Bạn chỉ được miễn Land Tax cho next calendar year onwards thôi. Còn Land Tax của cái năm bạn mua thì là private arrangement giữa Vendor và Purchaser, SRO sẽ không can thiệp. Nên hãy hết sức chú ý khoản này trước khi ký nhé.

Bài Học – INTERNAL CRACKS

Sau ngày Settlement, vợ chồng mình cho mướn nhà thông qua agent ngay lập tức. Tưởng chừng mua nhà mới tinh thì sẽ không có gì phải sửa chữa nhiều trong những năm đầu. Vậy mà chỉ sau 1 năm, vào T9/2019, Agent chụp lại ảnh và báo cho vợ chồng mình là nhà đã bị crack khá nhiều ở bên trong. Gạch ở dưới sàn trong Laundry cũng bị nứt luôn. vợ chồng mình email lại cho bên Land Developer để trình bày và yêu cầu họ giải quyết.

Tuy nhiên Land Developer nói đây không phải là trách nhiệm của họ và cho vợ chồng mình email của Builder để liên lạc. Vợ chồng mình liên lạc với Builder thì họ nói sẽ tới hiện trường xem xét. Nhưng các bạn biết không, email qua lại hàng chục lần từ T9/2019 đến tận T5/2020, Builder mới làm cái proper inspection, lại đúng lúc dịch Covid-19 bắt đầu bùng phát nữa.

T5/2020, Builder sau khi tới làm Inspection Report thì email cho vợ chồng mình là sẽ tiến hành giải quyết cracks, liệt kê một action plan hẳn hoi.

Vợ chồng mình tưởng là êm xuôi rồi thì đến T7/2020, Builder email cho mình lần nữa. Lần này thì 2 vợ chồng mình bị shock vì ngay câu đầu tiên đã nói, file của bạn về vấn đề này đã được đóng lại. Họ đổ thừa là vì Landscaping làm không đúng tiêu chuẩn nên nhà của mình mới bị lún và do đó bị cracks. Họ không chịu trách nhiệm nữa, action plan ở email lần trước coi như không tồn tại nữa. Mà các bạn biết mình mua nhà này là Turnkey Package nên Landscaping là do Land Developer làm, chứ không phải do vợ chồng mình tự thuê người làm.

Vợ chồng mình email lại bên Land Developer để bắt họ giải quyết giùm. Lúc này họ cũng chối đấy trách nhiệm lắm, nhưng vợ chồng mình cương quyết không give up. Các bạn cứ tưởng tượng là vợ chồng mình là người mua, đứng ở giữa, hai bên Land Developer và Builder từ chối trách nhiệm cho nhau, vợ chồng mình hứng thiệt thòi.

Từ T7/2020 đến T4/2021, lại thêm vài chục cái emails giữa vợ chồng mình và Land Developer. Tuần nào cũng phải follow up. Tuần nào Land Developer cũng không cho vợ chồng mình một kết quả nhất định nào, chỉ nói chung chung là đang giải quyết thôi.

Trong lúc chờ đợi không có kết quả rõ ràng, vợ chồng mình quyết định lodge a complaint qua Domestic Building Dispute Resolution Victoria https://www.dbdrv.vic.gov.au/. Các bạn lưu ý đây là dịch vụ miễn phí của chính phủ bang VIC, để cố gắng hòa giải các dispute trong hợp đồng xây dựng. Trước khi đăng ký sử dụng dịch vụ này, bạn phải chứng minh được là bạn đã tự mình cố gắng giải quyết trước đó rồi mà không thành công. Sau khi lodge a complaint online xong, vợ chồng mình chỉ nhận được một cái email acknowledged là họ đã nhận hồ sơ của mình, và nói là sẽ liên lạc lại, có thể sẽ mất thời gian lâu vì hiện tại có quá nhiều cases phải giải quyết.

Không biết là do vợ chồng mình đã lodge complaint hay thật sự là email hàng tuần đã có hiệu lực. Cách đây 2 tuần, vợ chồng mình nhận được cú điện thoại của Builder xin lỗi và hứa sẽ giải quyết tất cả. Vợ chồng mình thu âm lại cuộc điện thoại và ngày hôm sau nhận được email in writing, giải trình tất cả các bước mà họ sẽ giải quyết sửa chữa nhà vợ chồng mình như thế nào. Vậy là từ T5/2020 đến T4/2021, Builder đổi trắng thành đen, rồi lại đen thành trắng LOL.

Vậy bài học rút ra ở đây là gì? 

Khi nhà bị cracks, Builder lấy cớ là Landscaping làm không đúng tiêu chuẩn để trốn tránh trách nhiệm nên các bạn khi xây nhà phải hết sức cẩn thận. Nên chọn Landscaper là người có licence đàng hoàng. Mình cũng xin nói thêm là mình không vơ đũa cả nắm, chỉ chia sẻ kinh nghiệm bản thẩn để mọi người rút kinh nghiệm nhé. Mình hoàn toàn không có ý đụng chạm đến các bạn là Builder ở trong Group.

Builder đổ thừa cho Landscaper thật ra là rất vô lý. Thực chất là Builder làm Foundation/ Slab không đúng tiêu chuẩn thì mới dẫn đến lún nhà và bị cracks, chứ không thể nào mới có 1 năm mà đã cracks như nhà của vợ chồng mình.

Các Builder là công ty lớn, rất mất thời gian để deal với họ, nếu bạn không kiên trì thì sẽ dễ từ bỏ và chịu thiệt về mình.

Case 2: Buy Land & Build New Home separately

Trong trường hợp cụ thể này, vợ chồng mình mua một miếng đất trực tiếp từ một Land Developer khác (không qua trung gian, môi giới).

Land Contract – Hợp đồng mua đất, ký, đặt cọc 10% từ T9/2018. Land Developer ước tính bàn giao đất (Land Title) vào T3/2020 nhưng trên thực tế, bị chậm 3 tháng, vợ chồng mình nhận đất và settle vào T6/2020.

Vợ chồng mình tự chọn và thuê một Builder khác xây nhà trên miếng đất trên.

Building Contract – Hợp đồng xây dựng, ký, đặt cọc T5/2020, khởi công xây T9/2020, Handover T4/2021.

Ưu điểm

• Nếu bị subject to Stamp Duty, thì bạn chỉ phải trả Stamp Duty trên giá trị miếng đất mà thôi.

Khác với Case 1, vợ chồng mình mua trọn gói cả nhà nên phải trả Stamp Duty trên giá trị cả đất lẫn nhà.

• Có nhiều sự linh hoạt trong sự lựa chọn Land và Builder. Bạn có thể chọn Builder trước, ưng Floorplan nào đó của Builder, rồi đi tìm mua Land với kích thước phù hợp với Floorplan đó. Hai là bạn có thể mua Land trước (giống như mình), rồi sau đó mới đi tìm Builder/ Floorplan phù hợp với Land. Mình thấy cả 2 cách đều OK, phụ thuộc vào hoàn cảnh và budget của bạn.
• Mua Land trực tiếp với Land Developer và tự đi tìm Builder sẽ tiết kiệm cho bạn tiền môi giới của các đơn vị trung gian kết nối người mua và Land Developer/ Builder.

Dựa trên kinh nghiệm của bản thân, mình so sánh với cùng một giá tiền mình trả cho Builder mà mình tự đi tìm, mình sẽ được một căn nhà có nhiều Inclusions tốt hơn là căn nhà mà mình mua qua một đơn vị trung gian.

Nhược điểm

• Rủi ro về khoản vay tiền ngân hàng. Như các bạn thấy, mình ký Land Contract và đặt cọc 10% từ T9/2018 mà đến T6/2020 mới settlement. Đây là một quãng thời gian rất dài, anything can happen. Lúc đầu tình hình tài chính của bạn có thể không vấn đề gì, nhưng gần đến ngày settlement mà bạn bị mất job, hay có những chuyện xấu xảy ra thì rất có nguy cơ không vay được tiền. Nếu bạn không tìm được người nào thay thế bạn mua lại miếng đất thì bạn sẽ mất tiền đặt cọc. Nên đã xác định ký Land Contract kiểu này là coi như Unconditional Contract. Không thế cho thêm special condition là subject to finance được, trừ khi Land Developer cho phép.
• Dĩ nhiên để tiết kiệm tiền môi giới mà mình nói ở trên, thì bạn sẽ mất công sức và thời gian đi kiếm Land, đi kiếm Builder. Không có đơn vị trung gian nào làm việc không công cả phải không?
• Bạn sẽ phải trải qua Building process, may mắn thì smooth, nhưng bình thường hay kém may mắn thì thật sự có rất nhiều vấn đề đau đầu. Ai đã từng xây nhà qua là hiểu mình nói gì. Và mình đã từng đề cập đến vấn đề này ở bài viết trước của mình rồi.

Các lưu ý khác

• Sau khi Land settle xong, nếu bạn vay tiền ngân hàng, thì bạn đã có một khoản nợ rồi. Trong lúc chờ xây và đang xây, bạn vẫn phải trả lãi ngân hàng, council rates, water rates, gas & electricity connections nên trước khi quyết định mua, bạn cần factor in những yếu tố này, nếu không sẽ là một thiếu sót.
• Trong lúc đang xây, ngân hàng cũng sẽ dải ngân, trả trực tiếp cho Builder theo từng stage. Ngân hàng dải ngân đến đâu thì bạn trả lãi đến đó. Bình thường khi ký hợp đồng với Builder, bạn đã phải tự bỏ tiền túi trả 5% đặt cọc ban đầu. Nếu ngân hàng cho bạn vay 80%, thì bạn phải trả hết đủ 20% thì lúc đó Ngân Hàng mới bắt đầu dải ngân.

Dựa trên kinh nghiệm của mình (vay 80%) thì Payment Schedule là như sau:

• Deposit Owner 5%
• Base Stage Owner 10%
• Frame Stage Owner 5%
• Frame Stage Bank 10%
• Lock-up Stage Bank 35%
• Fixing Stage Bank 25%
• Completion Bank 10%
• Total 100%

Từ lúc Land settle xong, Builder cũng mất 3-4 tháng để nộp hồ sơ xin permit lên Council trước khi họ có thể khởi công. Mà hiện tại các Builder rất busy, nên bạn có thể sẽ phải chờ một thời gian. Nếu tài chính vững vàng, bạn có thể đi tìm Builder để bắt đầu Building Journey nhiều tháng trước khi Land settle. Nhiều Builder sẽ có những incentive để cho bạn Lock in Fixed Price trong vòng 12-18 tháng. Điều này khá có lợi vì Building Cost ngày một gia tăng. Tuy nhiên bạn chỉ nên làm điều này khi tài chính thật sự chắc chắn thôi, vì không thì cũng sẽ gặp rủi ro vay tiền như mình nói bên trên.

Hy vọng bài viết của mình hữu ích với các bạn đang tìm hiểu về mua nhà.

Nguồn: Trang Nguyen – Group Kiến Trúc, Xây Dựng & Bất Động Sản Úc

• Không có PR và chuyện đầu tư/ mua nhà
• Chia sẻ kinh nghiệm & để đời cho người mua nhà lần đầu tại Úc
• Hy vọng mới cho người mua nhà lần đầu ở Úc năm 2020